相続登記公開日：2026年7月26日

相続登記の義務化とは｜期限は3年、過去の相続も2027年3月31日まで

「実家の名義が、亡くなった父のままになっている」——これまでは、名義変更をせずにいても罰則はありませんでした。しかし2024年4月1日の法改正により、相続登記は申請が義務となり、怠った場合には過料の対象になっています。

しかもこの義務は、改正後に発生した相続だけの話ではありません。何十年も前の相続で名義がそのままになっている不動産も対象です。ここでは、いつまでに何をすべきかを整理します。

3年以内に申請しなければならなくなりました

改正された不動産登記法では、不動産を相続で取得した人は、自分のために相続が始まったことを知り、かつその不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければならないと定められました。

起算点は「亡くなった日」ではなく「知った日」です。長く連絡を取っていない親族の相続人になっていた、というような場合は、その事実を知った時点から3年を数えます。

また、遺産分割協議がまとまって不動産を取得することが決まった場合は、協議が成立した日から3年以内に、その内容にもとづく登記を申請する必要があります。

見落とされやすいのがこの点です。義務化が始まったのは2024年4月1日ですが、それ以前に発生していた相続も義務の対象とされました。

この場合の期限は、施行日である2024年4月1日と、相続および不動産の取得を知った日の、いずれか遅いほうから3年以内です。すでに何年も前に相続が起きていて、そのことも承知しているというケースでは、2027年3月31日が期限になります。

祖父母の代から名義が変わっていない、という不動産も珍しくありません。この場合は相続人が数十人にのぼることもあり、書類集めだけで半年以上かかります。期限まで時間があるうちに着手してください。

正当な理由がないのに申請を怠った場合、10万円以下の過料の対象になります。過料は前科がつく刑罰ではありませんが、金銭の負担であることに変わりはありません。

運用としては、登記官が義務違反を把握した場合、いきなり過料となるのではなく、まず申請をうながす催告が行われます。それにも正当な理由なく応じなかったときに、裁判所へ通知される流れです。催告の通知が届いた段階で対応すれば過料は避けられますので、放置せずご相談ください。

法務省の通達では、次のような事情がある場合には正当な理由が認められうるとされています。

ただし、これらに当てはまるかどうかは個別の事情によって判断されます。「忙しかった」「知らなかった」は理由になりません。

遺産分割の話し合いがまとまらない、相続人の一部と連絡が取れない——そうした事情で3年以内に登記まで進められない場合のために、相続人申告登記という簡易な手続きが用意されました。

登記名義人について相続が開始したことと、自分がその相続人であることを法務局に申し出るもので、これによって申請義務を果たしたものとみなされます。必要な戸籍も、自分が相続人であると分かるものに絞られるため、通常の相続登記より負担が軽くなります。

ただし、これはあくまで義務を先送りするための手続きです。所有権を移す登記ではないため、その不動産を売却したり、担保に入れたりすることはできません。遺産分割がまとまった時点で、あらためて相続登記の申請が必要になります。

過料の話とは別に、実務上いちばん重いのはこちらです。

名義を変えないまま相続人の一人が亡くなると、その人の相続人が新たに加わります。当初3人で済んだ話し合いが、次の代では10人、その次では20人と、関係者がねずみ算式に増えていきます。面識のない親族から実印と印鑑証明書をもらう必要が生じ、一人でも協力が得られなければ手続きは止まります。

「いずれ売るときに考えればいい」と先延ばしにした結果、いざ売却しようとした段階で手がつけられなくなっている——実際によくあるご相談です。手続きは、相続人が少ないうちに済ませるのが、費用も手間も最も軽く済みます。

ご自身の場合に期限がいつなのか、相続人が誰になるのか、いくらかかるのか。初回のご相談で整理してお伝えします。

戸籍をお持ちでなくても、固定資産税の納税通知書だけでも構いません。何もお持ちでない状態からのご相談で大丈夫です。

この記事を書いた人 司法書士宮城竜哉（愛知県司法書士会所属登録番号愛知県第1842号）

平成25年の開業から13年、相続手続だけで累計1,000件以上のご依頼をお受けしてきました。