相続登記公開日：2026年7月26日

相続登記の義務化とは｜条文で読む3年の期限と、相続人申告登記

「実家の名義が、亡くなった父のままになっている」

これまでは、名義を変えずにいても罰則はありませんでした。2024年4月1日から、相続登記の申請は義務になっています。

しかもこの義務は、改正後に起きた相続だけの話ではありません。何十年も前の相続で名義がそのままの不動産も対象です。

制度の中身を、条文で確認していきます。あわせて、法務省の相続登記の申請義務化特設ページもご覧ください。

そもそも登記とは何なのか、相続登記は何のための手続きなのかというところからお読みになりたい方は、相続登記とはをご覧ください。申請までの流れもまとめています。

何が義務になったのか

不動産登記法第76条の2第1項（相続等による所有権の移転の登記の申請）

所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。

読むべき点が2つあります。

① 起算点は「亡くなった日」ではありません

条文は「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から」としています。知った日が基準です。

長く連絡を取っていない親族の相続人になっていた、というような場合は、その事実を知った時点から3年を数えます。

② 遺産分割がまとまったときは、そこからも3年

同条第2項は、法定相続分どおりの登記をした後に遺産分割があった場合、分割の日から3年以内に、その内容にもとづく登記を申請しなければならないと定めています。

2024年より前の相続も対象です

ここが見落とされやすいところです。根拠は改正法の附則にあります。

民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）附則第5条第6項（抜粋）

第二号新不動産登記法第七十六条の二の規定は、第二号施行日前に所有権の登記名義人について相続の開始があった場合についても、適用する。この場合において、（中略）「知った日」とあるのは「知った日又は第二号施行日のいずれか遅い日」と（中略）する。

「第二号施行日」が2024年4月1日です。

つまり過去の相続については、知った日と2024年4月1日のうち、遅いほうから3年を数えます。すでに何年も前に相続が起きていて、その事実も承知しているという場合は、2027年3月31日が期限になります。

祖父母の代から名義が変わっていない、という不動産も珍しくありません。相続人が数十人にのぼることもあり、書類集めだけで半年以上かかります。 期限まで時間があるうちに着手してください。

怠るとどうなるか

不動産登記法第164条第1項（過料・抜粋）

（中略）第七十六条の二第一項若しくは第二項又は第七十六条の三第四項の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。

過料は前科がつく刑罰ではありませんが、金銭の負担であることに変わりはありません。

条文が「正当な理由がないのに」としている点が重要です。何が正当な理由にあたるかは、法務省民事局長の通達（令和5年9月12日法務省民二第927号）が5つの類型を挙げています。

相続人が極めて多数に上り、かつ、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握等に多くの時間を要する場合
遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われているために、相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合
申請義務を負う者自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
申請義務を負う者が配偶者からの暴力の被害者等であり、その生命・心身に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合
申請義務を負う者が経済的に困窮しているために、登記の申請に要する費用を負担する能力がない場合

通達はこの5つを挙げたうえで、これらに該当しない場合でも、個別の事情に応じて理由に正当性が認められれば「正当な理由」があると認めて差し支えないとしています。逆にいえば、事情を申告しなければ考慮されません。「忙しかった」「知らなかった」では通りません。

いきなり過料になるわけではありません

通達は、過料までの流れも定めています。

登記官は、義務違反を職務上知ったときは、まず相当の期間を定めて申請をすべき旨を催告します。そしてその期間内に申請がされないときに限り、管轄の地方裁判所へ通知することとされています。

催告書には、正当な理由がある場合はその具体的な事情を申告するよう求める欄が設けられています。催告が届いた段階で対応すれば、過料は避けられます。 放置しないことが大切です。

なお、個別の当てはめについては法務省の相続登記の申請義務化に関するQ&Aも参考になります。

なぜ、義務にする必要があったのか

罰則を設けてまで登記させる。そこまでする理由があります。

登記簿を見ても、いまの所有者にたどり着けない土地が積み上がってきたからです。

法務省は、所有者不明土地について「全国のうち所有者不明土地が占める割合は九州本島の大きさに匹敵するともいわれています」と説明しています。そして、その原因の多くが相続登記の未了と住所変更登記の未了にあるとされています。土地が荒れているから所有者不明になるのではなく、手続きがされないから所有者不明になるわけです。

住所変更登記も、2026年4月から義務になりました

原因の3割を占める住所変更登記のほうも、義務化されています。

不動産登記法第76条の5（所有権の登記名義人の氏名等の変更の登記の申請）

所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、当該所有権の登記名義人は、その変更があった日から二年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない。

期限は2年、怠ると5万円以下の過料の対象です（同法164条2項）。詳しくは法務省の住所等変更登記の義務化についてをご覧ください。

すでに引っ越しを済ませている方も対象です。 施行日より前に住所が変わっていた場合は、2028年3月31日までに登記をする必要があります。

申請しなくても済む「スマート変更登記」

とはいえ、引っ越すたびに登記を申請するのは負担です。そこで、申請しなくても法務局が職権で登記してくれる仕組みが用意されました。スマート変更登記といいます。

使うには、あらかじめ検索用情報の申出をしておきます。


申し出る情報	氏名／氏名の振り仮名／住所／生年月日／メールアドレス
手数料	無料
方法	オンライン・郵送・窓口
申し出られる人	国内に住所のある個人（法人・海外居住の方は対象外）

申出をしておくと、法務局が少なくとも2年に1回、住民基本台帳ネットワークに照会して住所等の変更を確認します。変更があった方には「変更登記をしてよいか」の確認が届き、了承すれば職権で登記されます。

勝手に登記されるわけではなく、本人の了解を経る点が条文にも書かれています。76条の6は、登記名義人が自然人であるときは「その申出があるときに限る」としています。

なお、これから相続登記などを申請する場合は、その申請とあわせて検索用情報を提供する扱いになっています。当事務所にご依頼いただく場合も、この手続きを含めてお引き受けします。

法人については、会社法人等番号が登記されていれば、商業・法人登記上の住所が変わったときに自動で反映されます。

申出の手順は法務省のスマート変更登記のご利用方法と検索用情報の申出についてに載っています。

なぜ、登記されてこなかったのか

義務ではなかったことに加えて、しなくても当面は困らなかったからです。

不動産の登記は、本来「自分の権利を他人に主張するため」の制度です。売買であれば、登記しなければ二重譲渡に負けるおそれがあるので、誰でも急いで登記します。

ところが相続では事情が違います。名義が亡くなった方のままでも、固定資産税の通知は届きますし、住み続けることもできます。売る予定がなければ、そのままでも支障がない。

困らないから、しない。そのまま次の相続が起きる。これが積み重なりました。

何が困るのか

所有者が分からない土地を使うには、まず、いまの所有者が誰なのかを突き止めなければなりません。

登記名義人が亡くなっているなら、その方の戸籍を出生までさかのぼり、相続人を全員洗い出します。その相続人がさらに亡くなっていれば、そのまた相続人まで。判明したら、一人ひとりの現住所を調べ、連絡を取る。世代をまたぐほど、たどる戸籍の数も、話をつけるべき人数も膨らみます。

そして、この作業にかかる費用と時間を負担するのは、土地を使いたい側です。

道路を通したい自治体。隣の空き家に困っている住民。震災の復興事業。土地の話を始める前に、人を探す作業が待っています。

東日本大震災の復興では、この探索に阻まれて用地の取得が進みませんでした。これが、制度を見直す大きな契機になります。

2021年の民法・不動産登記法の改正は、すでに所有者不明になっている土地を使えるようにすることと、所有者不明の土地をこれ以上増やさないことの、両面から組まれています。相続登記の義務化は、後者にあたります。

3年に間に合わないときは、相続人申告登記

遺産分割の話し合いがまとまらない。相続人の一部と連絡が取れない。そうした事情で3年以内に登記まで進められないことがあります。

そのために用意されたのが相続人申告登記です。

不動産登記法第76条の3第1項・第2項

前条第一項の規定により所有権の移転の登記を申請する義務を負う者は、法務省令で定めるところにより、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始した旨及び自らが当該所有権の登記名義人の相続人である旨を申し出ることができる。

2　前条第一項に規定する期間内に前項の規定による申出をした者は、（中略）所有権の移転の登記を申請する義務を履行したものとみなす。

何が「みなされる」のか

条文に「みなす」と書かれています。 期限内にこの申出をしておけば、登記そのものが済んでいなくても義務を果たしたことになり、過料の対象から外れます。

申し出るのは、①登記名義人について相続が開始したこと、②自分がその相続人であること、この2つだけです。遺産分割がまとまっていなくても、他の相続人がそろわなくても、自分の分だけ単独で申し出ることができます。 必要な戸籍も、自分が相続人だと分かるものに絞られるため、通常の相続登記より負担が軽くなります。

ただし、これは義務を先送りする手続きです。

所有権を移す登記ではないので、その不動産を売ることも、担保に入れることもできません。 そして条文の第4項は、その後の遺産分割で所有権を取得したときは、分割の日から3年以内に改めて所有権の移転の登記を申請しなければならないと定めています。この義務を怠れば、やはり過料の対象です。

時間を稼ぐための制度であって、解決する制度ではありません。

申出の書式や記載例は、法務省の相続人申告登記についてに掲載されています。

何から始めればよいか

まず確かめていただきたいのは、登記名義がいま誰になっているかです。

固定資産税の納税通知書があれば、そこから登記簿を取り寄せて確認できます。名義が亡くなった方のままなら、すでに期限が動いています。

相続人が誰になるのか、期限がいつなのか、戸籍をどこまで集めればよいのか。ご相談の場で整理してお伝えします。何もお持ちでない状態からで構いません。

相続登記について詳しく／費用は料金のご案内をご覧ください。対応地域ごとに、申請先となる法務局もご案内しています。

相続登記の手続きとご依頼について →

根拠・参考

条文は e-Gov 法令検索で現行のものを確認しています（最終確認 2026年7月27日）。

この記事を書いた人 司法書士宮城竜哉（愛知県司法書士会所属登録番号愛知県第1842号）

平成25年の開業から13年、累計1,000件以上の相続手続きの依頼を受けてきました。